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    新政后深圳楼市明显降温:二手房成交降八成,购房者转向周边

    2020-08-19 10:46:30

    自7月15日深圳发布楼市调控新政至今,已过去一个多月。新政一方面提高了购房准入门槛,另一方面重启了“豪宅税”,使得此前狂热的楼市一夜之间“入冬”。日前记者走访市场了解到,从交易量和交易额来看,此前“高烧”的深圳楼市确实已大幅度降温,但从价格上来看,却未见明显降幅,反而卖方惜售情绪更加浓厚,新房市场竞争愈发激烈。业内人士指出,今年四季度或将迎来新政后的第一个拐点。

    二手房市?。?/p>

    业主越发惜售

    新政实施后的一个多月,不少购房者都感觉到,放出来的房源比之前更少了?!拔颐刻於荚谒⒏鞔蠓坎薪槠教ǖ腁PP,关注的几个楼盘每天都是那几套,一个月来都没什么新房源?!毙抡懊宦虺煞孔拥奈馀?,这一个月来仍在密切关注楼市的动态,继续寻找合适的房子。

    吴女士所言非虚,以此前被盛传的南山前?!吧衽獭迸档录偃栈ㄔ拔?,记者在贝壳APP上看到,整个楼盘仅有20套房源正在出售?!跋衷诜排塘康娜繁刃抡案倭?,即使有新增,价格都会吊起来卖?!备涸鹎昂F姆坎薪樾±疃约钦弑硎?,现在业主的心态也在观望,不需要换房不急用钱的,都不诚意放盘出售。此外,小李告诉记者,有些业主还在期待深圳经济特区成立40周年的“大礼包”,届时房价又可以涨一波。

    “业主一方面害怕卖了买不回来,一方面又害怕市场会崩,所以但凡有新挂出来的房源,价格都比较高?!毙±罡嫠呒钦?,以他代理的一套房子为例,新政后以1280万挂出来,一段时间后没有人响应,就索性不卖了,撤盘放租,租金还高于市场价。

    从价格上来看,除了急用钱的业主会大幅降价出售外,大部分业主的议价空间都不大?!俺闲穆舻囊抵?,价格空间会比以前多,比如新政前有5~10万的空间,现在就10~20万,因为诚意卖的业主本身也不会把价格挂得很高?!毙±钏?。

    从成交量来看,却是实打实的下降了。深圳房地产中介行业协会数据显示,新政出台后的第二周,深圳二手房成交量一度下跌八成?!跋衷谝丫?月中了,我们公司的成交业绩才1000多万,上个月都破7000万了?!鄙钲谀撤康夭薪槠教ň腿诵÷薷嫠呒钦?。

    事实上,成交量下降的同时,也出现了两极分化。由于新政对总价在750万以上的房子征收豪宅税,致使这部分商品房的税费大幅提高,但750万以下和144平方米以上的商品房却不受影响,因此,这两类商品房依旧正常交易。

    一手房市?。?/p>

    开发商加快推盘节奏

    新房市场方面,其紧俏程度有增无减。对新房来说,新政影响最大的是入户不满三年的购房者,不少人因此一夜之间失去了房票。在深工作多年后,张峰去年开始谋划在深圳买房,因此去年把户口迁到了深圳,但“7·15”新政实施,张峰失去了购房资格。据不完全统计,新政至少影响30%的意向购房群体。

    此前朋友圈曾流传一份深圳新房蓄客量的情况说明,华润城四期、龙光玖悦台、华强城等热点盘,新政后目标客户量整体都下降了40%以上?;勾殴饷魍炫糖诔洗镎蟪窃谛抡笥腥种某弦獾羌强突ッ?。

    二手房价格居高不下,部分新房价格因政府限价而成为购房者争抢的“香饽饽”。表面上看,新政使得许多人失去了购房资格,从而使新房市场竞争没那么激烈。但事实上,新房摇号方式的变化和购房者结构的变化,使得新房市场迎来更多竞争对手?!暗笔笔盏酵ㄖ滴颐挥幸『抛矢?,我还不信,说要62分以上,原来大家分数都那么高?!痹敬蛩悴渭踊砍鞘谢ㄔ埃ㄒ黄冢┗忠『诺闹遇危ɑ┰谑盏叫畔⒑蟊硎竞苁鞘?。

    记者从一些中介人士处了解到,一些被高房价和高税费挡在门外的购房者,开始转战新房市场,而这部分购房群体中不乏在深圳居住长达十年以上的购房者,甚至有不少深圳本地人,若按积分摇号的方式,这部分人具备很强的竞争力。

    新房市场如此紧俏,除了一二手房价格倒挂的原因之外,供需失衡是根本症结。深圳住建局方面此前表示,2020年深圳计划入市商品房69350套,其中住宅50618套,而据深圳房地产信息网数据显示,今年上半年深圳合计成交16727套新房住宅,也就是说,下半年还将有3万多套新住宅入市。记者也从深圳一房地产开发商相关人士处了解到,公司也正在抓紧推出旗下楼盘,加快节奏开放样板间。

    业内人士:

    四季度或将迎来转折点

    记者留意到,新政之下,不少购房者将目光转移至深圳周边的惠州、东莞、中山、南沙等地区?!拔颐谴蛩阍谀仙陈蛞惶?,房子很大很舒服,离深圳也不远?!痹谏钲诼ナ行抡惺チ斯悍孔矢竦恼胖墙诳粗辛斯阒菽仙车囊惶追孔?,因为家人也在广州,因此打算全款买下,周末可以回去陪伴家人。

    新政之下,像张智这样的临深购房者不在少数。记者了解到,原本只是深圳周边的东莞、惠州、中山等城市的楼市因为某些企业的入驻,以及交通的建设而日渐热起来,但这波楼市行情之下,连平时较少深圳客关注的广州南沙、黄埔都开始升温。比如,就在7月19日,广州南沙恒大阳光半岛首次开盘接受认筹,现场有上千名深圳客组团认筹。在价格上,还有一些临深楼盘备案价格创下新高,如位于惠州的金山湖华润万象天汇最新备案价最高达到20271元,相比5月初的最高备案价18903元,短短两个多月涨幅近10%。

    据记者了解,临深购房群体主要分为两类:一类是手里有闲钱的投资者,另一类则是在深圳没有购房资格或者买不起的刚需客?!俺怯邢星郝?,不然真的不建议,会占用贷款名额,日后不好出手,进退两难?!狈坎薪樾÷约钦弑硎?,虽然自己也有代理一些深圳周边新盘,但也建议购房者谨慎购买。美联物业全国研究中心总监何倩茹也表示,临深购房,自住肯定没有问题;投资的话,先考虑二手房交易活跃的区域,否则恐怕会一直站岗。

    何倩茹对记者表示,新政在当前所体现出来的效果,可以用“比较好”来形容,“炒风明显被压制住了,刚需客虽然受到的限制较少,但也陷入了观望状态,房价开始趋稳,市场进入冷静期?!焙钨蝗闼?。

    虽说刚需客受到政策的限制较少,但这一剂政策的“猛药”,却让不少刚需客即使持币也难以“上车”。何倩茹分析,由于限购条件收紧,部分业主担心卖房后不能重新购买,封盘的业主变多,导致二手房市场放盘量较此前减少,供需不平衡的情况进一步恶化。她预计,未来半年,由于有价格优势,新房市场将受到更多购房者的关注,尤其是网红盘,去化率都将非常理想。二手房市场则将继续沉寂,但总价较低的深圳东部二手房市场关注度或将高于西部。此外,今年第四季度会是第一个转折点,政策的消化期或将结束,成交量有望回升,而农历新年则会是第二个转折点。总体来看,楼市更长期的变化,要看这两个转折点的实际变化才能进一步作出判断。

    (原标题为《深圳楼市调控新政效果调查——深圳楼市明显降温 业内关注四季度拐点》)

    (摘自《澎湃新闻 》)

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